1기 신도시 "노후 신도시 특별법"으로 재건축의 영광을 누릴 수 있을까

하루가 다르게 정부가 부동산 규제를 해제하는 모습입니다. 대통령이 취임하자마자 부동산 규제를 완화하는 정책과 뉴스를 통해 심심치 않게 접할 수 있고, 금리를 낮춰 경기를 부양하려는 노력도 보입니다. 그중 하나인 1기 신도시 재개발 규제 완화 정책. 1기 신도시라고 하면 성남시 분당, 고양시 일산, 부천 중동, 안양 평촌, 군포 산본 등 5개의 수도권 주거 단지를 가리킵니다. 1989년 노태우 정부시절 서울의 주택 공급난과 집값 폭등으로 인해 수도권으로 인구를 분산시키기 위한 정책으로 92년 입주가 완료되어 벌써 30년이 흘렀습니다.

 

아파트의 노후화의 척도를 보통 30년이라고 하는데 30년 이상은 되어야 재개발의 대상이 되는 것입니다. 물론 서울에는 40년이 넘은 고령의 아파트들도 많지만 세월이 흐르더라도 모든 아파트가 재건축의 대상이 될 순 없습니다. 그러나 이번에 발표된 노후 신도시 특별법에 의하면 20년이 넘고, 100만m2 이상의 택지를 갖춘 곳이라면 재개발 대상이 된다고 합니다. 재개발을 좀 더 자세하게 이해하기 위해서는 용적률과 건폐율의 개념이 필요합니다.

 

용적률이란?

대지면적에 대한 연면적을 말합니다. 연면적이란 건축물 각층의 바닥면적을 뜻하는데, 아파트의 경우 모든 세대를 동일한 면적으로 쌓아 올리기 떄문에 계산하기가 용이합니다. 예를 들어 대지면적이 100㎡이고, 연면적이 50㎡ 인 아파트를 3층을 쌓는다면 용적률은 150%가 됩니다. 대지가 넓고, 층수가 저층일수록 용적률이 낮은데 용적률이 낮을수록 재개발 대상이 되기 용이합니다. 더욱 쌓아 올릴 수 있는 층이 많기 때문에 사업성이 좋기 때문입니다.

 

건폐율이란?

건폐율이란 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 말합니다. 대지면적이 100㎡ 이고, 그중 건축물이 50㎡을 차지하고 있다면 건폐율은 50%가 되는 것이죠. 같은 대지 안에서 밀도를 측정하는 지표라고 보시면 되겠습니다. 건폐율이 높을수록 동일 면적의 대지라도 빽빽하고 답답한 느낌을 주는 것입니다.

 

노후 신도시 특별법에 의하면 용적률, 건폐율이 완화됩니다. 이 말인즉슨 더 조밀하고 높게 쌓아 올릴 수 있다는 말이 되겠습니다. 물론 멋진 아파트가 더욱 많이 생기겠지만, 그만큼 각 세대에서의 일조량은 줄어들 것으로 예측됩니다. 20년 넘은 100㎡ 이상의 택지가 수혜지로 주목받고 있으며 일산(강촌마을), 분당(서현 시범), 평촌(관악, 샛별 한양) 그리고 서울에서는 개포, 목동, 상계가 그 대상지로 꼽히고 있습니다.

 

다만 언제나 재개발이 그렇듯 정책이 나왔다고 투자를 한다면 최소 10년은 기다려야 하지 않을까 싶습니다. 삽을 뜨기 전에 뉴스만으로는 투자판단이 어렵습니다. (정책의 기조까지 예측할 순 없기 때문에) 다만 정부 입장에서는 이런 재개발 호재가 뉴스로 나와줘야 시장을 움직일 수 있습니다. 시장 활성화를 위해서라도, 경기부양을 위해서라도 자산시장의 긍정적인 뉴스를 많이 내는 것 같습니다. 1기 신도시는 재건축을 통해 또 한 번 "신도시"의 영광의 순간을 누릴 수 있을까요?