부동산 기초 지식 LTV / DTI / DSR 이란 무엇일까?

부동산을 매매할 때 일반적인 서민이라면 반드시 고려해야 할 사항 중 하나는 바로 "빚"입니다. 집을 사는데 빚 혹은 대출을 가장 먼저 고려해야 한다니 무슨 말인가 싶겠지만 일반 샐러리맨이 서울에 집을 장만하려면 최소 18년 동안 아무것도 못하고 숨만 쉬며 연봉을 모았을 때 집한 채를 살 수 있는 지금의 현실을 생각하면 대출 없이 집을 구매할 수 있는 방법이 상속 말고 더 있을까 싶습니다.

오늘은 주택 담보 대출을 받기 위한 조건 LTV, DTI, DSR 에 대해 포스팅하려 합니다. 이름만 들어도 생소한 축약어이지만 언제 다시 올지 모를 부동산 매매의 기회를 잡기 위해서라도 지금부터 하나씩 공부하는 것이 나중을 위한 준비가 되겠습니다.

• LTV(Loan To Value ratio)

가장 많이 사용하는 용어로 "주식담보대출 비율"입니다.구입하려는 물건 가치에서 최대 몇% 까지 대출을 받을 수 있을지를 %로 나타낸 것인데 예를 들어 5억 아파트에 LTV 60%가 적용이 된다고 하면 5억의 60%인 3억이 대출 가능하고, 남은 2억은 매수인의 현금이 있어야 매입 가능합니다. 투기심리가 과열된 지역일수록 LTV 비율이 낮게 적용되는 것도 그만큼 전체 대출을 규제함으로써 투기를 막으려는 정부 정책의 일환이라고 볼 수 있겠습니다.

• DTI (Debt To Income)

대출 한도를 정할 때 소득에 따라 금융 부채 상환 능력을 정한 비율입니다. 소득 대비 대출액이 과할 경우 채무불이행으로 이어지거나 파산에 이를 수 있기 때문에 채무자의 부채 상환 능력을 평가하여 대출 총액을 제한하는 것을 뜻 합니다.

DTI = (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연소득

예를 들어 연봉이 5천 만원이고, 월에 모든 대출을 포함해서 상환해야 하는 주택 대출의 원리금이 200 만원 일 경우 1년이면 2,400만 원이 되고 약 48% DTI를 계산할 수 있습니다. (기타 대출 이자 상환액 제외) DTI 비율이 클수록 받을 수 있는 대출의 규모도 커집니다. (금리가 저렴하면 좋겠죠) 장기 대출일수록 연간 상환하는 대출액이 적어지기 때문에 DTI 비율을 낮출 수 있습니다.

• DSR (Debt Service Ratio)

DTI 보다 조금 더 까다로운 조건으로 DTI 가 주택 대출 원리금 상환액에 기타 대출의 이자 상환액을 연소득으로 나눠 비율을 산정했다면 DSR은 신용대출을 포함 개인이 갖고 있는 모든 "빚"에 대한 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율을 뜻합니다. DSR을 규제하게 되면 분자가 커지게 되니 당연히 대출이 더 어려워지게 됩니다.

DSR = (주택 대출 원리금 상환액 + 기타 대출 원리금 상환액) / 연소득

2022년 10월 현재, 부동산 시장이 좋아보이진 않습니다. 집 값은 떨어지는 중 입니다만 이유인즉슨 금리가 계속 올라서 대출에 대한 부담이 늘어나기도 하고, 이른바 영 끌 해서 집을 구매한 집주인들은 상환 능력이 안 되면 집을 급매하는 경우도 발생하기 때문입니다. 금리 인상으로 인해 집값이 떨어지고, 이미 온갖 규제로 집 값 잡기 정책을 시행하면서 수요가 있어도 매매가 어려운 것이 실정입니다. 이럴 때일수록 정부 정책과 금리 변동에 더욱 촉각을 기울여야 하지 않을까요.